باسم الشعب

محكمة النقــض

الدائـرة المدنية والتجارية

الطعن رقم 12689 لسنة 89 القضائية

جلسة الأحد الموافق 23 من مايو سنة 2021

ــــــــــــــــــــــــــــــــــ

برئاسة السيد القاضي / محمد حسن عبد اللطيف ” نائب رئيس المحكمة “

وعضوية السادة القضاة / حاتم أحمد سنوسى، محمود محمد توفيق، هاني فوزى شومان

و محمد سمير محمود ” نواب رئيس المحكمة “

ــــــــــــــــــــــــــــــــــ

(1 ــــ 5) إيجار ” القواعد العامة فى الإيجار : حقوق والتزامات طرفي عقد الإيجار : التزامات المستأجر : الالتزام بالوفاء بالأجرة ” ” تشريعات إيجار الأماكن : أسباب الإخلاء : الإخلاء لتكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة ” .

(1) أسباب الإخلاء المنصوص عليها فى قوانين الإيجارات الاستثنائية . تعلقها بالنظام العام . لازمه . بحث محكمة الموضوع لسبب الإخلاء من تلقاء نفسها والتحقق من توفره .

(2) تكرار تأخر المستأجر فى الوفاء بالأجرة الموجب لإخلائه من العين المؤجرة . المقصود به . ثبوت مرده على عدم الوفاء بها فى مواعيدها المرة تلو الأخرى . قيام المستأجر بسداد الأجرة قبل إقفال باب المرافعة فى الدعوى لا يغنى عن وجوب الحكم بالإخلاء ما لم يقدم مبررات مقبولة لهذا التأخير فى الدعوى اللاحقة . تقدير ذلك من مسائل الواقع . استقلال محكمة الموضوع به متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة . م 18 / ب ق 136 لسنة 1981 .

(3) الوفاء بالدين . الأصل فيه أن يكون فى موطن المدين . تمسك المستأجر بأن يكون الوفاء فى موطنه وبعدم سعى المؤجر لطلب الأجرة منه وعدم وجود اتفاق أو عرف بغير ذلك . أثره . عدم اعتبار المستأجر مخلاً بالتزامه بالوفاء بالأجرة . المادتان 347/2 ، 586/2 مدنى .

(4) الإخلاء لتكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة . شرطه . ثبوت عودة المستأجر للتخلف عن الوفاء بها دون مبررات مقبولة . مؤداه . تمسكه بمبررات تخلفه . أثره . وجوب اطلاع محكمة الموضوع عليها وأن تبين فى حكمها ما يسوغ رفضها أو قبولها . م 18/ب ق 136 لسنة 1981 .

(5) تمسك الطاعن بعدم سعى المطعون ضده إلي موطنه لاقتضاء الأجرة وتغييره لمحل إقامته دون إخطاره بالموطن الجديد وإيداعه للأجرة خزينة المحكمة بمجرد علمه بموطنه الجديد بالإضافة لمرض ابنته المؤيد بالتقارير الطبية . دفاع جوهري . التفات الحكم المطعون عنه وقضاءه بتأييد الحكم الابتدائي بالإخلاء والتسليم على سند من ثبوت واقعة التكرار فى تأخير الوفاء بالأجرة . خطأ وقصور .

ــــــــــــــــــــــــــــــــــ

1ـــــ المقرر ـــــ في قضاء محكمة النقض ـــــ أن أسباب الإخلاء المنصوص عليها في قوانين الإيجارات الاستثنائية من الأمور المتعلقة بالنظام العام ، ومن ثم يتعين على محكمة الموضوع من تلقاء نفسها أن تبحث سبب الإخلاء أساس الدعوى وتتحقق من توافره ، وألا تقضى بالإخلاء إذا لم يتحقق سببه.

2ـــــ المقرر ـــــ في قضاء محكمة النقض ـــــ أن النص في الفقرة الثانية من المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 مفاده أن المقصود بالتكرار أن يكون المستأجر قد مردَّ على عدم الوفاء بالأجرة في مواقيتها المرة تلو الأخرى ، ومن ثم فلا يستفيد في الدعوى اللاحقة بالتيسير الذى خوله المشرع للمستأجر بتوقي الحكم بالإخلاء إذا قام بسداد الأجرة في المرة الأخيرة التي على أساسها رُفعت دعوى الإخلاء للتكرار ، وأن تقدير المبرر لذلك الامتناع أو التأخير وقبوله هو من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة ، إلا أنه لما كانت الأعذار التي يبديها المستأجر هي من أوجه الدفاع الجوهري التي يتوقف عليها الفصل في الدعوى باعتبارها المدار الذى ينبغي أن تقبل أو تطرح المبررات في خصوصها ، فإذا قبلت المحكمة عُذر المستأجر اُعتبر مبرراً للتأخير في سداد الأجرة فلا يُحكم بالإخلاء للتكرار وإذا رفضت المحكمة العُذر انتفى المبرر في التأخير ووجب الحكم بالإخلاء للتكرار رغم سداد المستأجر للأجرة ، إلا أن ذلك مشروط بأن تبين محكمة الموضوع الدليل الذى اقتنعت به للحكم برفض قبول المبرر ، وإلا جاء حكمها مجهل الأساس وعاب قضاءها القصور في التسبيب .

3ــــ المقرر ـــــ في قضاء محكمة النقض ـــــ أن مؤدى نص المادتين 347/2 و 586/2 من القانون المدني يدل على أنه يجب على المؤجر متى حل موعد استحقاق الأجرة أن يسعى إلى موطن المستأجر ليطالبه بالوفاء بها ما لم يوجد اتفاق أو عُرف يقضى بغير ذلك ، فإذا لم يتحقق السعي من جانب المؤجر ليطلب الأجرة وتمسك المستأجر بأن كان الوفاء في موطنه فلم يحمل دينه إلى المؤجر كان المستأجر غير مُخل بالتزامه بالوفاء بالأجرة رغم بقائه مديناً بها ، وليس في قوانين إيجار الأماكن نص يتضمن الخروج على هذا الأصل ولم يسمح المشرع بإخلاء المستأجر إلا إذا أثبت أنه أَخل بالتزامه بالوفاء بالأجرة في الموطن المحدد .

4ـــــ المقرر ـــــ في قضاء محكمة النقض ـــــ أن النص في المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 يدل على أنه يشترط للحكم بالإخلاء لتكرار التأخير في سداد الأجرة ثبوت أن العودة للتخلف عن الوفاء كانت بغير مبررات مقبولة ، مما مؤداه أنه متى تمسك المستأجر بمبررات تخلفه وجب على محكمة الموضوع أن تبحثها وتخضعها لتقديرها وأن تُبين في حكمها ما يسوغ رفضها أو قبولها .

5ــــ إذ كان الثابت من الأوراق أن الطاعن تمسك أمام محكمة الاستئناف بأن تأخره عن سداد الأجرة محل المطالبة له ما يبرره إذ لم يسع المطعون ضده – المؤجر – إلي موطنه لاقتضاء الأجرة ، وأنه غير محل إقامته دون إخطاره بموطنه الجديد وبمجرد علمه به عرضها عليه وأودعها خزينة المحكمة وطلب إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات هذا الدفاع ، كما تمسك بمرض ابنته – إصابتها بورم في المخ – وقدم تقريراً طبياً للتدليل عليه ، إلا أن محكمة الاستئناف التفتت عن هذا الدفاع ولم تبحثه وتخضعه لتقديرها وقضت بتأييد الحكم المستأنف الصادر بالطرد استناداً لتوافر حالة التكرار في التأخير في الوفاء بالأجرة ، فجاء حكمها معيباً بالخطأ في تطبيق القانون مشوباً بالقصور في التسبيب مما يوجب نقضه .

ــــــــــــــــــــــــــــــــــ

المحكمــة

بعد الاطلاع علي الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي/ محمد سمير محمود ” نائب رئيس المحكمة ” ، والمرافعة وبعد المداولة .

حيث إن الطعن استوفي أوضاعه الشكلية .

وحيث إن الوقائع ــــ علي ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ــــ تتحصل في أن المطعون ضده أقام علي الطاعن الدعوى رقم 2590 لسنة 2017 مساكن شرق الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بالطرد والتسليم والإلزام بالأجرة المستحقة ، وقال بياناً لذلك إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/11/1998 استأجر منه الطاعن شقة التداعي بأجرة شهرية مقدارها 10,70 ، وإذ امتنع عن سدادها الفترة من مايو حتي ديسمبر 2017 ، كما سبق وأن تأخر في الوفاء بالأجرة عن مدة سابقة أقيم بشأنها الدعوي رقم 316 لسنة 2016 مساكن الإسكندرية الابتدائية وقُضي فيها بالإخلاء وأُلغي الحكم في الاستئناف رقم 2994 لسنة 72 ق الإسكندرية للسداد ، فأقام الدعوى . حكمت المحكمة بالطرد والتسليم . استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 6002 لسنة 74 ق الإسكندرية وبتاريخ 10/4/2019 قضت المحكمة بالتأييد ، طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض ، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه ، وإذ عرض الطعن علي هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .

وحيث إن مما ينعاه الطاعن علي الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب وفي بيانه يقول إنه تمسك أمام محكمة الاستئناف بأن تأخره في سداد أجرة الشقة محل النزاع له ما يبرره إذ لم يسع المطعون ضده إلي موطنه لاقتضاء الأجرة ، وغير محل إقامته دون إخطاره بموطنه الجديد ، وإصابة ابنته بمرض خطير ، إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن هذا الدفاع ولم يرد عليه مما يعيبه ويستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعي سديد ، ذلك أن أسباب الإخلاء المنصوص عليها في قوانين الإيجارات الاستثنائية – وعلي ما جرى به قضاء هذه المحكمة – من الأمور المتعلقة بالنظام العام ، ومن ثم يتعين علي محكمة الموضوع من تلقاء نفسها أن تبحث سبب الإخلاء أساس الدعوي وتتحقق من توافره ، وألا تقضي بالإخلاء إذا لم يتحقق سببه ، وكان النص في الفقرة الثانية من المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 علي أنه ” فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حُكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال ” . والمقصود بالتكرار – وعلي ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن يكون المستأجر قد مّرد علي عدم الوفاء بالأجرة في مواقيتها المرة تلو الأخرى ، ومن ثم فلا يستفيد في الدعوى اللاحقة بالتيسير الذي خوله المشرع للمستأجر بتوقي الحكم بالإخلاء إذا قام بسداد الأجرة في المرة الأخيرة التي علي أساسها رُفعت دعوي الإخلاء للتكرار ، وأن تقدير المبرر لذلك الامتناع أو التأخير وقبوله هو من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع متي أقامت قضاءها علي أسباب سائغة ، إلا أنه لما كانت الأعذار التي يبديها المستأجر هي من أوجه الدفاع الجوهري التي يتوقف عليها الفصل في الدعوي باعتبارها المدار الذي ينبغي أن تُقبل أو تُطرح المبررات في خصوصها ، فإذا قبلت المحكمة عذر المستأجر اعتبر مبرراً للتأخير في سداد الأجرة فلا يُحكم عليه بالإخلاء للتكرار وإذا رفضت المحكمة العذر انتفى المبرر في التأخير ووجب الحكم بالإخلاء للتكرار رغم سداد المستأجر للأجرة ، إلا أن ذلك مشروط بأن تبين محكمة الموضوع الدليل الذي اقتنعت به للحكم برفض قبول المبرر ، وإلا جاء حكمها مُجهل الأساس وعاب قضاءها القصور في التسبيب ، وكان مؤدى نص المادتين 347 /2 ، 586/2 من القانون المدني يدل علي أنه يجب علي المؤجر متي حل موعد استحقاق الأجرة أن يسعي إلي موطن المستأجر ليطالبه بالوفاء بها مالم يوجد اتفاق أو عُرف يقضي بغير ذلك ، فإذا لم يتحقق السعي من جانب المؤجر وتمسك المستأجر بأن يكون الوفاء في موطنه فلم يحمل دينه إلي المؤجر كان المستأجر غير مخل بالتزامه بالوفاء بالأجرة رغم بقائه مديناً بها ، وليس في قوانين إيجار الأماكن نص يتضمن الخروج علي هذا الأصل ، ولم يسمح المشرع بإخلاء المستأجر إلا إذا ثَبُتَ أنه أخل بالتزامه بالوفاء بالأجرة في الموطن المحدد ، لذلك كان النص في المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 علي أنه ” فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حُكم عليه بالإخلاء أو الطرد … ” يدل علي أنه يشترط للحكم بالإخلاء لتكرار التأخير في سداد الأجرة ثبوت أن العودة للتخلف عن الوفاء كانت بغير مبررات مقبولة ، مما مؤداه أنه متي تمسك المستأجر بمبررات تخلفه وجب على محكمة الموضوع أن تبحثها وتخضعها لتقديرها وأن تبين في حكمها ما يُسوّغ رفضها أو قبولها . لما كان ذلك ، وكان الثابت بالأوراق أن الطاعن تمسك أمام محكمة الاستئناف بأن تأخره عن سداد الأجرة محل المطالبة له ما يبرره إذ لم يسع المطعون ضده – المؤجر – إلي موطنه لاقتضاء الأجرة ، وأنه غير محل إقامته دون إخطاره بموطنه الجديد وبمجرد علمه به عرضها عليه وأودعها خزينة المحكمة وطلب إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات هذا الدفاع ، كما تمسك بمرض ابنته – إصابتها بورم في المخ – وقدم تقريراً طبياً للتدليل عليه ، إلا أن محكمة الاستئناف التفتت عن هذا الدفاع ولم تبحثه وتخضعه لتقديرها وقضت بتأييد الحكم المستأنف الصادر بالطرد استناداً لتوافر حالة التكرار في التأخير في الوفاء بالأجرة ، فجاء حكمها معيباً بالخطأ في تطبيق القانون مشوباً بالقصور في التسبيب مما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن .

لذلــــك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلي محكمة استئناف الإسكندرية ، وألزمت المطعون ضده المصروفات ، ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة .