الطعن رقم ۳۳٦۷ لسنة ٦۷ ق
باسم الشعب
محكمة النقض
الدائرة المدنية
دائرة الأربعاء (أ) المدنية
محكمة النقض
الدائرة المدنية
دائرة الأربعاء (أ) المدنية
برئاسة السيد القاضي / سامى الدجوى نائب رئيس المحكمة
وعضوية السادة القضاة / محمود العتيق ، عمرو يحيى القاضي
صلاح بدران و أبو زيد الوكيل
نواب رئيس المحكمة .
وبحضور السيد رئيس النيابة / عمرو القاضي .
وأمين السر الأستاذ / عبد العزيز زكريا .
فى الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بدار القضاء العالى بمدينة القاهرة .
في يوم الأربعاء10 من ربيع الثاني سنة 1442ه الموافق 25 من نوفمبر سنه 2020 م .
أصدرت الحكم الآتي :
فى الطعن المقيد بجدول المحكمة برقم 3367 لسنة 67 ق .
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد القاضي المقرر/ محمود العتيق ” نائب رئيس المحكمة ” والمرافعة ، وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – تتحصل في أن المطعون ضده الأول أقام الدعوى رقم 218 لسنة1993 مدنى محكمة منيا القمح الابتدائية على المطعون ضده الثاني بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ 12/4/1985. تدخل الطاعن في الدعوى هجومياً طالباً أحقيته في أخذ العقار موضوع العقد بالشفعة . ندبت المحكمة خبيراً في الدعوى، وبعد أن أودع تقريره قضت بعدم قبول الدعوى وبسقوط الخصومة في التدخل – أستأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 1031 لسنة 39 ق أمام محكمة استئناف المنصورة – مأمورية الزقازيق- بتاريخ 5/5/1997 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبسقوط حق الطاعن في أخذ العقار موضوع العقد بالشفعة . طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض ، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه ، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعى الطاعن بالسبب الأول والوجه الأول من السبب الثالث على الحكم المطعون فيه بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والإخلال بحق الدفاع وفى بيان ذلك يقول إن الحكم المطعون فيه إذ قضى بسقوط حق الطاعن في أخذ العقار موضوع العقد بالشفعة تأسيساً على أنه علم بواقعة البيع في 30/12/1991 تاريخ تدخله هجومياً في الدعوى الأصلية – دعوى صحة ونفاذ عقد البيع – ولم يعلق رغبته في الأخذ بالشفعة إلا في 16/3/1993 ، مخالفاً لذلك نص المادة 940 من القانون المدني والتي تقضى بوجوب الإنذار الرسمي من المشترى والبائع لتحقق ذلك العلم ومن ثم فلا إلزام عليه بإعلان رغبته إلا بعد إنذاره رسمياً بما يعيبه ويستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعي سديد ، ذلك أنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن القانون المدني قد وضع نظاماً معيناً لإجراءات الأخذ بالشفعة نص عليه في المواد من 940 إلى 943 وجعل إجراءات هذا النظام مرتبطاً بعضها ببعض ارتباطاً وثيقاً وماسه بذات الحق وأوجب أتباعها وإلا سقط الحق في الشفعة وكانت هذه الإجراءات جميعاً تبدأ من جانب الشفيع من تاريخ إعلان رغبته في الأخذ بالشفعة وأن المشرع أوجب في المادة 940 من القانون المدني على المشترى أو البائع إنذار الشفيع بحصول البيع وحدد في المادة 941 من ذات القانون البيانات التي يجب أن يشتمل عليها وهى بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بياناً كافياً وبيان الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع واسم كل من البائع والمشترى ولقبه وصناعته وموطنه وذلك بهدف علم الشفيع الشامل بأركان البيع الجوهرية لكى يقدر مصلحته في طلب الشفعة ويتمكن من توجيه طلبه إلى من يجب توجيهه إليه ، فإن القانون يكون قد حدد طريقة خاصة لهذا العلم وهو ذلك الإنذار الرسمي المتضمن بتلك البيانات وأنه لا مجال للاعتداد بعلم الشفيع بها بغير تلك الوسيلة التي حددها القانون. فإذا لم يتم إنذار الشفيع بالطريق الذى رسمه القانون فإن ميعاد إعلان رغبته في أخذ العقار المبيع بالشفعة يكون منفتحاً أمامه إلى ما يعد تسجيل البيع بأربعة أشهر طبقاً لنص الفقرة (ب) من المادة 948 من القانون المدني . لما كان ذلك ، وكان الثابت خلو أوراق الدعوى من قيام المطعون ضدهما الأول و الثاني بإنذار الطاعن- الشفيع – بحصول البيع على نحو ما أوضحته المادة 941 سالفة البيان ومن ثم فإن حقه في إعلان رغبته فيها لا يسقط حتى ولو كان قد تدخل في دعوى صحة ونفاذ العقد موضوع للأخذ بالشفعة – الذى طلب الشفعة فيه . إذ ما زال الميعاد مفتوحاً بسبب عدم توجيهه الإنذار إلى الشفيع بحصول البيع أصلا. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بسقوط حق الطاعن في الشفعة مما حجبه عن بحث حق الطاعن في أخذ العقار بالشفعة طبقاً للإجراءات التى تمت فيها فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه على أن يكون مع النقض والاحالة .
وحيث إن الطاعن ينعى بالسبب الثاني والوجه الثاني من السبب الثالث على الحكم المطعون فيه بالخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع وفى بيان ذلك يقول إن الحكم المطعون فيه قضى بسقوط حقه في أخذ العقار بالشفعة بقالة : إنه أودع الثمن المبين في العقد دون الذى انتهى إليه تقرير الخبير – في حين أن الثمن الثابت بالعقد هو الثمن الحقيقي الذى أقيمت به الدعوى الأصلية بطلب الحكم بصحة ونفاذ العقد موضوع الشفعة ولم ينازع أيٌ من أطراف الدعوى في صورتين ومن ثم يكون الطاعن قد اتبع الإجراءات القانونية اللازمة بما يعيبه ويستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعي في محله . ذلك أن من المقرر- وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن الشفيع بحكم كونه صاحب حق في أخذ العقار بالشفعة يعتبر من الغير بالنسبة لطرفي البيع سبب الشفعة فلا يحتج عليه إلا بالعقد الظاهر متى كان حسن النية وبالتالي فإنه متى كان الثمن المسمى في عقد البيع المشفوع فيه صورياً وأقل من الثمن الحقيقي فإن للشفيع – باعتباره من الغير في هذا العقد – أن يأخذ بالعقد الظاهر ولا يلزم إلا بدفع الثمن المذكور فيه متى كان حسن النية بألا يكون عالماً بهذه الصورية وقت إظهار رغبته في الأخذ بالشفعة . وعبء إثبات علمه بهذه الصورية يقع على عاتق من يدعيه وهو المشفوع ضده بأن يثبت مع صورية الثمن الظاهر علم الشفيع بحقيقة الثمن الذى تم به البيع فعلاً من قبل إعلان رغبته في الأخذ بالشفعة ، فإن أفلح في إثبات هذين الأمرين معاً كان الإيداع الذى قام به الشفيع ناقصاً أي مخالفاً لما أوجبته المادة 942 فقرة ثانيه من القانون المدني بما يسقط حق هذا الشفيع في الأخذ بالشفعة ، أما إذا فشل في اثبات أي من هذين الأمرين أي لم يثبت أن الثمن المبين في عقد البيع صوري ويقل عن الثمن الحقيقي أو أثبت ذلك ولكنه لم يثبت سوء نية الشفيع فإن الثمن المبين في العقد يعتبر من الناحية القانونية أنه هو الثمن الحقيقي بالنسبة لهذا الشفيع فيحق له الأخذ بالشفعة لقائه ويكون إجراء الإيداع على هذا النحو صحيحاً قانوناً . لما كان ذلك ، وكان البين من الأوراق أن أياً من المطعون ضدهما الأول والثاني – طرفي العقد موضوع دعوى الشفعة – لم يتمسك أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بأن الطاعن – الشفيع – كان يعلم بصورية الثمن المسمى في العقد المشفوع فيه أو طلب منها – المحكمة – تمكينه من إثبات ذلك . فإن الحكم المطعون فيه إذ لم يعول على مقدار الثمن المودع من الطاعن – الشفيع – والمسمى في العقد متخذاً الثمن الوارد على خلافه بتقرير الخبير حجة على الطاعن ليلقى عليه تبعاً لذلك عبء إثبات صوريته وأن الثمن الحقيقي هو الوارد في العقد موضوع الدعوى وهو ما أدى به إلى القضاء بسقوط حق الطاعن في أخذ العقار بالشفعة فإنه يكون فيما ذهب وانتهى إليه قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة .
لذلك
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة المنصورة ” مأمورية الزقازيق ” وألزمت المطعون ضدهما المصاريف ومائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – تتحصل في أن المطعون ضده الأول أقام الدعوى رقم 218 لسنة1993 مدنى محكمة منيا القمح الابتدائية على المطعون ضده الثاني بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ 12/4/1985. تدخل الطاعن في الدعوى هجومياً طالباً أحقيته في أخذ العقار موضوع العقد بالشفعة . ندبت المحكمة خبيراً في الدعوى، وبعد أن أودع تقريره قضت بعدم قبول الدعوى وبسقوط الخصومة في التدخل – أستأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 1031 لسنة 39 ق أمام محكمة استئناف المنصورة – مأمورية الزقازيق- بتاريخ 5/5/1997 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبسقوط حق الطاعن في أخذ العقار موضوع العقد بالشفعة . طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض ، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه ، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعى الطاعن بالسبب الأول والوجه الأول من السبب الثالث على الحكم المطعون فيه بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والإخلال بحق الدفاع وفى بيان ذلك يقول إن الحكم المطعون فيه إذ قضى بسقوط حق الطاعن في أخذ العقار موضوع العقد بالشفعة تأسيساً على أنه علم بواقعة البيع في 30/12/1991 تاريخ تدخله هجومياً في الدعوى الأصلية – دعوى صحة ونفاذ عقد البيع – ولم يعلق رغبته في الأخذ بالشفعة إلا في 16/3/1993 ، مخالفاً لذلك نص المادة 940 من القانون المدني والتي تقضى بوجوب الإنذار الرسمي من المشترى والبائع لتحقق ذلك العلم ومن ثم فلا إلزام عليه بإعلان رغبته إلا بعد إنذاره رسمياً بما يعيبه ويستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعي سديد ، ذلك أنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن القانون المدني قد وضع نظاماً معيناً لإجراءات الأخذ بالشفعة نص عليه في المواد من 940 إلى 943 وجعل إجراءات هذا النظام مرتبطاً بعضها ببعض ارتباطاً وثيقاً وماسه بذات الحق وأوجب أتباعها وإلا سقط الحق في الشفعة وكانت هذه الإجراءات جميعاً تبدأ من جانب الشفيع من تاريخ إعلان رغبته في الأخذ بالشفعة وأن المشرع أوجب في المادة 940 من القانون المدني على المشترى أو البائع إنذار الشفيع بحصول البيع وحدد في المادة 941 من ذات القانون البيانات التي يجب أن يشتمل عليها وهى بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بياناً كافياً وبيان الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع واسم كل من البائع والمشترى ولقبه وصناعته وموطنه وذلك بهدف علم الشفيع الشامل بأركان البيع الجوهرية لكى يقدر مصلحته في طلب الشفعة ويتمكن من توجيه طلبه إلى من يجب توجيهه إليه ، فإن القانون يكون قد حدد طريقة خاصة لهذا العلم وهو ذلك الإنذار الرسمي المتضمن بتلك البيانات وأنه لا مجال للاعتداد بعلم الشفيع بها بغير تلك الوسيلة التي حددها القانون. فإذا لم يتم إنذار الشفيع بالطريق الذى رسمه القانون فإن ميعاد إعلان رغبته في أخذ العقار المبيع بالشفعة يكون منفتحاً أمامه إلى ما يعد تسجيل البيع بأربعة أشهر طبقاً لنص الفقرة (ب) من المادة 948 من القانون المدني . لما كان ذلك ، وكان الثابت خلو أوراق الدعوى من قيام المطعون ضدهما الأول و الثاني بإنذار الطاعن- الشفيع – بحصول البيع على نحو ما أوضحته المادة 941 سالفة البيان ومن ثم فإن حقه في إعلان رغبته فيها لا يسقط حتى ولو كان قد تدخل في دعوى صحة ونفاذ العقد موضوع للأخذ بالشفعة – الذى طلب الشفعة فيه . إذ ما زال الميعاد مفتوحاً بسبب عدم توجيهه الإنذار إلى الشفيع بحصول البيع أصلا. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بسقوط حق الطاعن في الشفعة مما حجبه عن بحث حق الطاعن في أخذ العقار بالشفعة طبقاً للإجراءات التى تمت فيها فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه على أن يكون مع النقض والاحالة .
وحيث إن الطاعن ينعى بالسبب الثاني والوجه الثاني من السبب الثالث على الحكم المطعون فيه بالخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع وفى بيان ذلك يقول إن الحكم المطعون فيه قضى بسقوط حقه في أخذ العقار بالشفعة بقالة : إنه أودع الثمن المبين في العقد دون الذى انتهى إليه تقرير الخبير – في حين أن الثمن الثابت بالعقد هو الثمن الحقيقي الذى أقيمت به الدعوى الأصلية بطلب الحكم بصحة ونفاذ العقد موضوع الشفعة ولم ينازع أيٌ من أطراف الدعوى في صورتين ومن ثم يكون الطاعن قد اتبع الإجراءات القانونية اللازمة بما يعيبه ويستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعي في محله . ذلك أن من المقرر- وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن الشفيع بحكم كونه صاحب حق في أخذ العقار بالشفعة يعتبر من الغير بالنسبة لطرفي البيع سبب الشفعة فلا يحتج عليه إلا بالعقد الظاهر متى كان حسن النية وبالتالي فإنه متى كان الثمن المسمى في عقد البيع المشفوع فيه صورياً وأقل من الثمن الحقيقي فإن للشفيع – باعتباره من الغير في هذا العقد – أن يأخذ بالعقد الظاهر ولا يلزم إلا بدفع الثمن المذكور فيه متى كان حسن النية بألا يكون عالماً بهذه الصورية وقت إظهار رغبته في الأخذ بالشفعة . وعبء إثبات علمه بهذه الصورية يقع على عاتق من يدعيه وهو المشفوع ضده بأن يثبت مع صورية الثمن الظاهر علم الشفيع بحقيقة الثمن الذى تم به البيع فعلاً من قبل إعلان رغبته في الأخذ بالشفعة ، فإن أفلح في إثبات هذين الأمرين معاً كان الإيداع الذى قام به الشفيع ناقصاً أي مخالفاً لما أوجبته المادة 942 فقرة ثانيه من القانون المدني بما يسقط حق هذا الشفيع في الأخذ بالشفعة ، أما إذا فشل في اثبات أي من هذين الأمرين أي لم يثبت أن الثمن المبين في عقد البيع صوري ويقل عن الثمن الحقيقي أو أثبت ذلك ولكنه لم يثبت سوء نية الشفيع فإن الثمن المبين في العقد يعتبر من الناحية القانونية أنه هو الثمن الحقيقي بالنسبة لهذا الشفيع فيحق له الأخذ بالشفعة لقائه ويكون إجراء الإيداع على هذا النحو صحيحاً قانوناً . لما كان ذلك ، وكان البين من الأوراق أن أياً من المطعون ضدهما الأول والثاني – طرفي العقد موضوع دعوى الشفعة – لم يتمسك أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بأن الطاعن – الشفيع – كان يعلم بصورية الثمن المسمى في العقد المشفوع فيه أو طلب منها – المحكمة – تمكينه من إثبات ذلك . فإن الحكم المطعون فيه إذ لم يعول على مقدار الثمن المودع من الطاعن – الشفيع – والمسمى في العقد متخذاً الثمن الوارد على خلافه بتقرير الخبير حجة على الطاعن ليلقى عليه تبعاً لذلك عبء إثبات صوريته وأن الثمن الحقيقي هو الوارد في العقد موضوع الدعوى وهو ما أدى به إلى القضاء بسقوط حق الطاعن في أخذ العقار بالشفعة فإنه يكون فيما ذهب وانتهى إليه قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة .
لذلك
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة المنصورة ” مأمورية الزقازيق ” وألزمت المطعون ضدهما المصاريف ومائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة .