محكمة مدني كلي الجيزة

د(6) مدني كلي

مذكرة بالطلب العارض

السيد/ ……………. ……………. (مدعى عليه اصليا – مدعي فرعيا)

ضـــــــــــــد

السيدة/ .……………………مدعية اصليا ( مدعية اصليا –مدعى عليها فرعيا)

في الدعوى …….. لسنة 2023 مدني كلي الجيزة

والمحدد لنظرها جلسة الاحد الموافق …/…../2023

 الوقائع

بموجب عقد ايجار مؤرخ الاثنين 22/11/2002  استاجر- المدعى عليه من  شقيق  المدعية اصليا – المدعى عليها فرعيا   ما هو الشقة الكائنة  بالعقار …………… ، واتفق الطرفان على ان تكون المدة الايجارية اقصي مده يمكن الاتفاق عليها بحيث تكون هذه العين مراحهم ومغداهم طيله هذه الفترة.

واذ فوجيء المدعى عليه  بالمدعىة تقيم دعواها بغية الكيد به بصحيفة اودعت قلم الكتاب طالبا في ختامها بانهاء العقد .

                                          وقبل الغمار في دفاعنا نود أن

ننوه بداية ان لفظ (مفتوحة) يختلف عن لفظ (مشاهرة) فالثانية ” مشاهرة ” عليها جدل نظري فقط في تفسيرها وهي في الغالب تُفسر على ان يكون الايجار شهر بشهر .. اما الاولى ” مفتوحة ” فمعناها ان العقد مدى الحياة واالسائد في فقهاً وقضاءاً في مصر ان ” وان كان عقد الايجار عقدا زمنيا مؤقتا الا ان المشرع لم يضع حدا اقصى لمدته فيستطيع المتعاقدان تحديد اية مدة للايجار ما دامت هده المدة لاتجعل الايجار مؤبدا او فى حكم المؤبد فاذا اتفقا على مدة طويلة تجعل الايجار فى حكم المؤبد او اذا اتفقا على مدة يتعذر تجديدها انعقد الايجار لمدة يحددها القاضى تبعا لظروف وملابسات التعاقد ويجوز له تحديدها بحياة المستاجر لان حياة المستاجر مؤقتة فاذا قيست مدة الايجاربها بقى الايجار مؤقتا ملزما للمؤجر و المستاجر ما بقى المستاجر حيا بشرط الا تجاوز مدته ستين سنة وذلك قياسا على اثر الحكم الذى لا تزيد مدته القصوى على تلك المدة وفقا لنص المادة 999 من قانون المدنى.

(الطعن رقم 6993 لسنة 77 ق- جلسة 3/12/2009- راجع في ذلك السنهوري – الجزء 6 صـ 135 وما بعدها – طبعة لجنة الشريعة الاسلامية بنقابة المحامين 2006)

الدفاع

اولا:-  نود ان نشير الى ان اتجاه نية العاقدين اتجهت لان تكون مدة الايجار هي اقصى مدة للتعاقد 59 سنه ونلتمس انقاصها الى هذا الحد واعتبارها المدة المحددة للعلاقة الايجارية:-.. من المستقر عليه ان عقد الأيجار عقد رضائي يخضع في قيامه لمبدأ سلطان الارادة فيما عدا ما فرضه القانون من أحكام مقيدة لهذا المبدأ في حدودها ودون مجاوزة لنطاقها كما أن من المقرر أنه وأن كان لمحكمة الموضوع سلطة تفسير العقود والشروط للتعرف على مقصود المتعاقدين ألا أن ذلك مشروط بألا تخرج في تفسيرها عما تحتمله عبارات تلك العقود أو تجاوز المعنى الظاهر لها وأنه على القاضي أذا ما أراد حمل عبارة المتعاقدين على معنى مغاير لظاهرها أن يبين في حكمه الأسباب المقبولة التي تبرر العدول عن هذا المدلول الظاهر الى خلافه وكيف أفادت تلك العبارات المعنى الذي أخذ به ورجح أنه مقصود المتعاقدين بحيث يتضح لمحكمة النقض من هذا البيان أن محكمة الموضوع قد اعتمدت في تأويلها لها على اعتبارات معقولة يصح عقلا استخلاص ما استخلصته منها 

(رقم 1517 لسنة 63 ق جلسة 11 من أبريل سنة 2001).

وان كان يطيب لنا ان نبين ما ذهب اليه الفقه في هذا الصدد:-

ففي ذلك يقول د/ عبد الحي حجازي  :-

أن القاضي هو الذي يفسر العقد وهو إذ يفعل ذلك لا يجوز له أن يعطى العقد المعنى الذي يود أن يكون له، وإنما يعطيه المعنى الحقيقي الذي ينطوي عليه العقد فليس له إذن تحت ستار التفسير أن يعدل في العقد. والمعنى الحقيقي للعقد هو المعنى الذي اتفقا المتعاقدان على أن يكون له ومن ثم فان البحث عن المعنى الحقيقي هو البحث عن إرادة المتعاقدين.

وتنص م 150/2 من القانون المدني على انه ” إذا كان هناك محل لتفسير العقد فيجب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين دون الوقوف عند المعنى الحرفي للألفاظ ” تدل هذه المادة على انه لا يكفي في تفسير العقد الوقوف عند المعني الحرفي للألفاظ التي استعملها المتعاقدان بل يجب البحث عن النية المشتركة للطرفين حقيقية انه قد يحدث أن يكون المعني الحرفي لتلك الألفاظ مطابقا للإرادة المشتركة وذلك عندما يكون العقد قد قام بتحريره موثق أو محام أو غيرهما ممن يمارس القانون أو عندما يكون المتعاقدان ممن يلمون بالقانون فهما لذلك فقد استعملا في تعاقدهما عبارات واضحة يعنيان فيها ما يقولا ويقولان بها ما يعنيان .

ولكن قد يحرر العقد ممن ليس له دراية بالقانون أو يحرر العقد على عجل دون تحري الدقة فلا تطابق ألفاظ العقد نية المتعاقدين وعندئذ ينشأ الفرق بين ألفاظ العقد والنية المشتركة للمتعاقدين ويبدأ هذا الفرق خفيا في أول الأمر ثم يظهر بعد ذلك عندما ينتقل المتعاقدان إلى مرحلة التنفيذ فيختلفان على مدلول عبارات العقد وعلى الحقوق والواجبات الناشئة من العقد .ذلك أن التفسير في الواقع ينحصر معناه والغرض منه فيما يتصل بالتنفيذ.

ويختلف المتعاقدان عند التنفيذ على تفسير عبارات العقد فيدعى احدهما مستعينا بالمعنى الحرفي لعبارات العقد أن العقد يجب أن يفسر على معنى معين ويذهب المتعاقد الأخر إلى أن العقد يجب أن يفسر على معنى أخر عندئذ يقول  القانون انه يجب الرجوع إلى النية المشتري  للمتعاقدين على ما رآه المتعاقد الأخر بل قد يؤدي البحث عن تللك النية إلى أن يفهم على غير ما ذهب إليه كل منهما .

أن البحث عن الإرادة المشتركة هو إذن الوسيلة التي يعتبرها القانون حاسمه في الفصل بين اختلاف وجهات نظر المتعاقدين ومن هنا كانت وظيفة م150/2 هي فض الخلاف الذي ينشا بين المتعاقدين بعد التعاقد.

أما النية المشتركة فهي الإرادة المشتركة والإرادة المشتركة هي الإرادة التعاقدية إذ تحيل م150/2 على النية المشتركة للطرفين فإنما تقصد إن تحيل على ما أرادة المتعاقدان فعلا وهي تقابل بالنية الحقيقية للطرفين المعنى الحرفي للألفاظ ( أو الإرادة المشتركة الظاهرية ) أي أنها تنص على حال التعارض بين المعنى الحرفي والإرادة الحقيقية ثم هي ترجح الثانية على الأولي.

( د/ عبد الحي حجازي – مذكرات في نظرية الالتزام –

طبعة 1951- ص253 وما بعدها).

ويقول د/ سليمان مرقص أن:-

 التفسير هو استخلاص المعنى المقصود من عبارة العقد فهو يفترض ثبوت العقد وتحديد عباراته فإذا كانت هذه العبارة واضحة وجب أن تعد تعبيرا صادقا عن إرادة العاقدين المشتركة وكان من غير الجائز الانحراف عن هذا الانحراف عن هذا التعبير لاستقصاء ما أراده العاقدان حقيقة من طريق التفسير أو التأويل م150/1 مدني أي أن واجب المحكمة يقتصر في هذه الحالة على الأخذ بالمعنى الظاهر لنصوص العقد الصريحة ويكون قضاؤها بذلك غير خاضع لرقابة محكمة النقض .

أما إذا كانت عبارة العقد غير واضحة بل مبهمة بحيث تحتمل في جزئياتها أو في جملتها أكثر من معنى تعين الالتجاء إلى التفسير وقد نصت م 15/2 على انه ” إذا كان هناك محل لتفسير العقد فيجب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين دون الوقوف عند المعني الحرفي للألفاظ مع الاستهداء في ذلك بطبيعة التعامل وبما ينبغي أن يتوافر من أمانة وثقة بين المتعاقدين وفقا للعرف الجاري في المعاملات ومؤداها انه يجب في تفسير عبارة العقد البحث عن الإرادة المشتركة للعاقدين لا عن الإرادة المنفردة لكل منهما وانه لا يصح في هذا البحث الوقوف عند المعني الحرفي للألفاظ بل يجب الوصول إلى قصد العاقدين الحقيقي من استعمالهما هذه الألفاظ مع الاستهداء في ذلك بمعايير مادية كطبيعة التعامل وما يقتضي عرف المعاملات من تبادل الثقة ومراعاة الشرف .. فإذا لم يؤد هذا البحث إلى استظهار نية العاقدين المشتركة بشان أي عبارة من عبارات العقد وبفي الشك يحوط هذه النية وجب وفقا للمادة 151/1 أن يفسر الشك في مصلحة المدين .

(د/ سليمان مرقص- عقد الإيجار – طبعة 1954- صـ 195 وما بعدها)

وذهب قضاء محكمتتنا العليا الى انه …” وحيث ان المادة 150 من القانون المدنى تنص على انه:- “اذا كانت عبارة العقد واضحة فلا يجوز الانحراف عنها من طريق تفسيرها للتعرف على ارادة المتعاقدين..اما اذا كان هناك محل لتفسير العقد فيجب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين دةن الوقوف عند المعنى الحرفي للالفاظ مع الاستهداء في ذلك بطبيعة التعامل وبما ينبغي ان يتوافر من امانة وثقة بين المتعاقدين وفقًا للعرف الجاري في المعاملات”… ولما كان الحكم الطعين قد تدخل في ارادة المتعاقدين ونسخها مجنبًا لمبدا سلطان الارادة حيث انه من التابت والواضح مما لايدعى معه مجالا للبس ان ارادة المتعاقدين اتجهت نحو التعاقد لمدة غير محددة فهذا الاتفاق يعني ضمنا في طياته عدم الاتجاة نحو التعاقد مدة محددة بالمدة المعينه لدفع الاجرة باعتبار ان الشقة موضوع التعاقد وهي مؤجرة للسكن لايقبل ان يكون مستاجرها مهددا بانهاء عقده بعد شهر من شغلها وعليه تكون نية المتعاقدين قد اتجهت الى عدم تاقيت الايجارة بمدة محدة.

وفي ذلك قضي بانه ” لما كانت عبارات الاتفاق صريحة لا تحتمل الانحراف فى تفسيرها وكانت ظروف التعاقد باعتبار العين المؤجرة صيدلية لا يقبل أن يكون مستأجرها مهددا بإنهاء عقده بعد شهر من شغلها فان نية المتعاقدين تكون قد اتجهت إلى عدم تأقيت الإيجار بمدة محددة وهو أمر لا مخالفة فيه للنظام العام، وليس فى القانون ما يمنعه، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بالتأسيس على أن المشرع قد استلزم توقيت عقد الإيجار، وأعتبر المدة ركنا فيه، وأنه إذا حرر العقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهائه تعين اعتباره منتهيا بعد التنبيه فى المواعيد المبينة بنص المادة 563 من القانون المدنى مطبقا ذلك على العقد محل الدعوى ماسخا بذلك شروط الاتفاق سالف الذكر ومدلول عباراته الظاهرة فانه يكون معيبا مما يستوجب نقضه”.

(نقض رقم 1402 لسنة 64ق – جلسة 20/5/1998).

لما كان الامر كذلك وكانت المدة كما هو الوارد بعقد الايجار قد اتفق طرفى التداعى على ان تكون مفتوحة  ولما كان والثابت انها قد بدات بتارخ الاثنين 22/11/2002  وظلت مستمرة حتى تاريخ رفع الدعوى دون نزاع الامر الذى يعنى ان نيه كل من طرفى التداعى كانت واضحة وعلية لا يجوز الانحراف عنها اذ لا محل للبحث عن النيه المشتركة بالمتعاقدين اذ كانت واضحة من التعاقد. و نلتمس من  المحكمة- بإذن الله –  ان تقضي بانقاص مدة التعاقد بين طرفي الدعوي للحد الاقصي للايجار وهي تسعة وخمسون سنه واعتبار العلاقه الايجارية مبتدئة من 22/11/2002 وتنتهي في 21/11/2061.

. وفضلة زائد عن البحث ومن المتفق عليه ” ان الايجار اذا كان مؤبدا او كان فى حكم العقد المؤبد ، لايكون باطلا ، بل تنقص مدته الى الحد الاقصى الذى يقدرة القاضى لعقد الايجار وفقا للظروف ، ولا يجوز ان تزيد مدته فى ايه حال على ستين سنه .

ويخلـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــص مـــــن ذلـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــك

 انه اذا كان عقد الايجار مؤبدا او كانت مدته مائه سنه مثلا ، لم يكن الايجار باطلا ، بل يبقى ساريا الى مدة ستين سنه او الى مدة اقل يقدرها القاضى بحسب الظروف ، ثم يجوز بعد ذلك لاى من الطرفين ان ينهى الايجار بعد التنبيه على الاخر بالاخلاء فى المواعيد المقررة فى المادة 563 مدنى . هذا مالم يتبين من ظروف التعاقد ان احد المتعاقدين قد وقع فى غلط جوهرى .

” يراجع في ذلك السنهوري – الجزء 6 صـ 135 وما بعدها –

طبعة لجنة الشريعة الاسلامية بنقابة المحامين 2006″.

ثانيا :- نود ان نبين ان كلا من  طرفي التداعي وقع في خطا  تعاقدي مشترك بينهما:-

 لما كان الركن الاول لانشاء عقد صحيح الاركان هو ركن التراضي بوجود ارادتين متوافقتين واذا كان وجود هاتين الارادتين يكفي لوجود العقد فانه لايكفي لصحته بل يجب حتى  يكون العقد صحيحا ان تكون الارادتين صحيحتين.

ولما كانت الارادة هي الباعث على تحرير التعاقد فان العيوب التي تشيب هذه الارادة هو الغلط الجوهري الذي لايستقل به أحد المتعاقدين بل يتصل به المتعاقد الاخر. وهو ايضا الذي يبلغ في نظر المتعاقد الذي وقع في الغلط حداً من الجسامة بحيث كان يمتنع عن ابرام العقد لو لم يقع في الغلط.

ولما كانت نية كلا من طرفي التداعي كانت متجهة للتعاقد اقصى مدة ممكنة كما هو المبين من الفاظ التعاقد  ” من ان تكون مفتوحة  ، ولما كان ما ذكر بالتعاقد هو غلط جوهري مشترك بين كلا من طرفيه فلا يجوز ان يستفيد احد الطرفين من هذا الخطا على حساب الطرف الاخر على الرغم من انه مخطيء ذات الخطا وذات الغلط الجوهري والذي لو كان تفطن اليه المستاجر ما كان في ذلك الوضع . والا كان ذلك تكريسًا لاستفاده المخطيء من خطأه .. وهو ما لايصح القول به.. وفي ذلك يقول السنهوري” ان المتعاقد اذا وقع في غلط جوهري واشترك معه المتعاقد الاخر في هذ الغلط ثم تبينت الحقيقة وطلب المتعاقد الاول ابطال العقد فمن العدل ان يقره المتعاقد الاخر على بطلان العقد لسبب هو نفسه قد اشترك فيهولا يعود هنا وجه للتذمر من تقلقل المعاملات وعدم استقرارها.

” السنهوري ج1- صـ 258 طبعة 2007- نقابة المحامين” .

بناءا عليه

نلتمس من الهيئة الموقرة وبحق صدور حكمها العادل بـ “:-

وفي الدعوى الاصليه : اصليا :- برفضها بكافة مشتملاتها والزام رافعها المصروفات .                                                                                                      

وفي الدعوى الفرعية :- قبول الادعاء الفرعي شكلا.  

وفي الموضوع :-اصليا :- انقاص مدة التعاقد بين طرفي التداعي للحد الاقصى للايجار وهي تسعة وخمسون (59) سنه واعتبار العلاقة الايجارية مبتدئة  من 22/11/2002  وتنتهي في 21/11/2061. 

  احتياطيا :-احالة الدعوى للتحقيق لاثبات ان المتفق عليه بخصوص شرط المدة هو ان تكون في حدها الاقصى 59 سنه. . مع حفظ كافة حقوق المدعى فرعيا  الاخري بسائر انواعها .                                                                ولأجل للعلم

                                                                                   وكيل المدعى عليه اصليا

                                                                             البير أنسي المحامي بالنقض